我在办理离婚案件时，发现了一个很有意思的规律，大部分离婚客户集中在20—30岁和50岁左右的年龄段，因为20—30岁大部分没有孩子，而50岁这个年龄段是孩子已经成年，这样离婚的成本不大，也不需要考虑孩子的抚养问题。
也由此拓展了一个新领域——房产过户。夫妻离婚通常会涉及房产分割，但是对于已经有孩子的，大部分夫妻会选择将房产直接留给孩子，夫妻两个人就不进行分割了，而这其中的“怎么给孩子”却大有讲究。
主要是赠与、买卖、继承这三种过户方式，当然不要以为都一样，这其中的税务、条件要求就够眼花缭乱的了。
1.赠与过户
赠与是夫妻双方自愿将房产无偿赠与子女，要先确定房产的具体信息，跟子女签订一份书面赠与协议，并进行公证。完成这些之后要带着身份证、户口本、房产证、赠与协议等材料到不动产登记中心办理过户。
过户费用：根据我国法律规定，应对受赠人全额征收3%的契税，双方各缴纳0.05%印花税、登记工本费、公证费等费用。同样，如果子女未来要出售该房产，计算个人所得税时，可能需按售房全额的1%-2%或差额的20%征收，这也将是未来一笔巨大的支出。
以赠与方式过户能按照自己的意愿完成房产转移，能最大限度减少遗产纠纷，这种方式比较适合子女短期内无出售房产计划，只是要在父母离婚或者生前确定好房产归属问题。
2.买卖过户
买卖过户是按二手房交易流程，夫妻将房产“卖给”子女，需要签订一份购房协议，明确房屋的具体信息。签订后就可以去不动产登记中心进行过户登记了。
过户费用：买卖过户的话，子女要承担1％—1.5%的契税，如果父母持有房产超过2年的，不用收取增值税，如果超过5年且是唯一住房，也不用收取个人所得税。用买卖方式过户，虽然会收取一定的费用，但是在后续子女卖房时费用收取会降低。
但是安嘉提醒各位用买卖过户将房产给孩子的父母，如果孩子是已婚状态，在婚内进行购买是属于夫妻财产的，如果你们只是想给孩子一人，建议签订书面的婚内协议，明确买卖的房产归属。
3.继承过户
继承过户是产权人去世后，子女依继承或者遗嘱取得房产的方式，这种方式办理过户，必须要先注销被继承人的户籍并取得死亡证明，再按照被继承人的遗嘱进行继承，如果没有遗嘱则按照法定继承人的顺序确定继承人。
过户费用：以继承方式过户在税务方面无需缴纳契税、个人所得税等税费，子女继承后出售房产，持房未满五年或者不是唯一住房就需缴20%个人所得税。如果没有其他继承人的情况下这种方式是成本最低的，如果有多位继承人，这种方式就更容易引起遗产纠纷。
这三种过户方式囊括了市面上比较全的过户方式，大家可以根据自己的家庭情况和后续房屋的规划，选择适合自己家庭的。
另外提醒各位，无论哪种方式，都需签订书面协议，比如赠与协议、买卖合同、遗嘱等等，明确房产无抵押、无查封情况，夫妻之间协商一致，避免后续纠纷。
注意：各地契税税率、税费减免政策存在差异，办理前建议咨询当地不动产登记中心和税务部门，或联系安嘉律师制定个性化方案。
【珍心释法】
房产可以过户给没有血缘关系的人吗？
可以过户
这种情况一般会通过买卖、赠与、遗嘱的方式过户给无血缘关系的人，如果不是法定继承人是不能通过继承过户的。
父母可以将房产过户给未成年子女吗？
可以
子女未成年，只要有法定代理人全程参与，就可以过户。过户完成后就是未成年子女的个人财产，夫妻两人不得擅自处分该房产，需妥善保障子女的财产权益。
如果房产有房贷可以进行过户吗？
一般不能直接过户
如果房产有按揭的话，要先将房贷债务转移给新的产权人；
如果房产属于抵押状态，产权受限制，就需先还清相关款项，才能过户。
如果父母去世，房产尚有房贷，能顺利继承吗？
能顺利继承，有房贷不影响房产作为遗产的合法性，但需同时处理贷款债务。
继承人需先通过遗嘱或法定程序确定继承资格，再与银行协商处理房贷：要么自筹资金还清贷款办理解押，要么经银行同意变更贷款人继续还贷。
完成贷款处置后，才可携带继承公证书、父母死亡证明、房产证等材料，到不动产登记中心办理过户即可。若无力还贷，银行可能依法处置房产，剩余款项由继承人继承。
夫妻一方去世，他的婚前房产配偶可以继承吗？
可以继承
有合法遗嘱，按照遗嘱进行继承，如果该遗嘱中明确婚前财产配偶不得继承，那配偶就不能继承；
如果没有遗嘱，配偶作为法定第一顺序继承人，和子女、父母共同继承该婚前房产，就可以按照法定程序继承房产。
如果房屋是夫妻财产，一方去世后该如何分割房产？
就要按照夫妻财产进行分割，要先析出房产一半归在世的一方所有，剩下的一半房产为去世一方的遗产，这部分就按照遗产进行继承。
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